湘民间借贷试水土地一级开发
银行信贷收紧，面临资金“缺血”的土地一级开发商开始寻求民间借贷渠道补血。
10月8日，从事民间借贷撮合服务的长沙律邦融安商务信息咨询有限公司（下称律邦融安），在其官网挂出了一则名为“中小投资人专享计划”（下称专享计划）公告。根据专享计划，投资人可以根据自身资金现状，从三种投资方案中选择一种进行投资，就能以借贷形式参与湘潭市一个城市土地一级开发项目。
律邦融安总经理严继光称，这种面向土地一级开发的个人投融资性产品，以类资产证券化方式“尝鲜”土地开发项目，在湖南尚属首次。
三种融资方案，融资金额1800万
在严继光的预想中，最快10月底，将完成这起投融资产品的“做媒”任务。在挂出公告10多小时后，他打算修改之前的工作计划。“问询电话有上百个，超过了预期。如果按照目前的情况，大概十月中旬就可以销售完毕。”
记者从项目投资建议书发现，资金投向的一级土地开发项目，是一个政府背景项目。根据投资建议书，2011年，湘潭市国土资源局国土资源储备中心（以下简称“湘潭市土储中心”）与湖南盛世弘景投资有限公司（即“融资方”）签订了《东南名苑储备土地前期开发投资协议》。协议约定，盛世弘景负责支付开发资金，征地拆迁等工作则由湘潭市土储中心负责。据悉，这桩储备土地前期开发计划总投资为9000余万元，截至2013年8月31日，地块的征地拆迁工作已基本完成，融资方实际已完成投资7000余万元，尚余近2000万元用于支付拆迁款项。
投资建议书称，“中小投资人专享计划”资金将主要用于填补融资方的拆迁款资金缺口，融资规模为1800万元，投资期限一年。投资人有三种方式可供选择，投资金额小于或等于10万元，年预期收益率为12%；投资金额小于或等于20万元，年预期收益率为14%；投资金额小于或等于30万元，年预期收益率为16%。建议书还透露，预计这块面积126亩的土地在完成征地拆迁后，将在明年初挂牌出让。土地出让的收益，首先由融资方收回实际支付的储备土地开发资金。
多重风控手段为融资计划“兜底”
圈内人士称，长期以来，土地一级开发都是由政府主导操作，银行贷款是其主要的融资渠道。当前，随着银行收紧开发贷款，不少土地开发机构开始出现“缺血”状态，如何打通新的融资渠道成为当务之急。
湖南省国土资源厅相关人士表示，民间资本与政府部门合作参与土地一级开发，湖南已经有了先例。但这种面向土地一级开发的个人投融资性产品，目前还没怎么听说。
项目投资建议书称，已经设定了多重风控手段为融资计划“兜底”，除了邀请省内知名融资性担保公司为投资人提供连带责任保证（如盛世弘景未如期足额偿还全部借款本金及利息，担保公司将无条件代为偿付），专享计划还要求盛世弘景公司法人代表以其持有的盛世弘景60%的股权质押，担保全部借款本金及利息，并愿意提供连带责任保证。
除了风控机制，中小投资人投资渠道狭窄，也是专享计划受追捧的原因之一。据悉，目前一年期银行存款利率为3.3%，同期银行理财产品年收益率5%左右，一年期信托产品收益率8%左右。“相比较而言，专项计划12%-16%的年收益率还是比较可观的。”严继光说，中小投资人对利息要求不是很高，这是专享计划能够顺利推出的关键。
投融资土地开发也有潜在风险
湖南省股权投资协会一位资深投资人士称，面向土地一级开发的个人投融资性产品在圈内是非常新的，至少自己是第一次看到，可以说是一个全新的东西。而且让投融资双方直接见面协商，减少了融资的中间环节，也能提高投资人的收益。“其实之前圈内也有人想到过，但是没有做。”这位人士回忆，早在2008年时，当时自己和公司团队就打算做一支基金参与土地一级开发。后来银根放松了，这个计划就不了了之。
这位要求匿名的人士还称，从投资人建议书来看，风控模式设计做的还是不错的，但也不等于完全没有风险。比如，承诺地块的土地出让收益，将优先偿还担保公司所担保的全部借款本金及利息。要想真正实现这个承诺，取决于地块能否顺利拍卖出去，且拍卖价格要能覆盖成本。如果万一招拍挂不太顺利，担保公司将无条件支付本息，这个时候，担保公司的偿债能力如何也须认真调查。此外，专享计划还要求盛世弘景公司法人代表以其持有的盛世弘景60%的股权质押，担保全部借款本金及利息，发起方也应对法人代表的个人资产做出更好的调查。（潇湘晨报记者戴和清）
